Stambyte Stockholm

Företräder du en bostadsrättsförening?

Vi berättar hur ett stambyte kan gå till i er fastighet

Med erfarenhet av stambyten i mer än 25 000 badrum och kök och 30 års verksamhet i Stockholm har JKON AB alla förutsättningar att leda och övervaka ett framgångsrikt stambyte i er förening. Läs här om hur vi genomför själva stambytet.

Tydlig information – en förutsättning för ett väl fungerande stambyte.

Regelbunden och aktuell information till föreningsmedlemmarna är en förutsättning för ett positivt och problemfritt genomförande av stambytet. I dialog med entreprenören hjälper JKON AB styrelsen att tydligt informera om den planerade och pågående verksamheten.

På ett tidigt stadium, eventuellt på en stämma eller extrastämma, samlar styrelsen föreningen till ett informationsmöte där JKON AB redogör för motiven till stambytet och – steg för steg – går igenom hur ett stambyte kan komma att genomföras i fastigheten.

Därefter under ombyggnadsfasen informerar vi löpande, i samråd med styrelsen och entreprenören, om pågående arbeten, avstängningar, tider, mm via ett informationsblad. Ofta är vi, som projektledare, i huset och på överenskomna tider finns en ”bovärd” från entreprenören tillgänglig för frågor och hjälp kring stambytet.

Stambytet genomförs stamvis, med normalt en trappuppgång i taget. Vid övergäng till en ny etapp brukar vi, tillsammans med entreprenören, samla de boende, trappvis, till ett möte för information och frågor.

En ofrånkomlig fråga: kan man bo kvar under stambytet?

Alla stambyten av normal omfattning utförs numera med kvarboende –på gott och ont! Inskränkningarna i boendet är tidvis stora. Badrummet är obrukbart under ca 6–10 veckor och köket fungerar periodvis inte. Lägenheten är i vissa delar ”igenplastad” och rivningsfasen präglas av svårt buller och inträngande damm.

Har man möjlighet till alternativt boende, framför allt under rivningsskedet, är det att föredra. Särskilt om man har små barn, särskilda behov eller husdjur. Men det fungerar att bo kvar under ombyggnadsskedet. Ganska bra till och med. Utvecklingen under senare år har inneburit funktionellare och bekvämare lösningar för kvarboende.

Genom att bygga upp tillfälliga rumsenheter med WC/dusch och vatten och avlopp i t ex källaren löser man hygienfrågan för de boende under renoveringstiden. Finns inga tillgängliga utrymmen i huset går det att ställa upp färdiga bodar med dusch och WC utanför huset.

I trapphusen brukar man temporärt montera utslagsvaskar och dra tappvatten- och avloppsledningar för användning då vattnet är avstängt.

Många övriga frågor uppkommer kring boendet under stambytet. Vilka skyldigheter har man t ex mot hyresgäster i föreningen. Hur kan styrelsen hjälpa sina äldre eller hjälpbehövande medlemmar med tillgänglighet eller annat boende?
Ta upp föreningens alla frågor kring boendet med JKON AB i god tid före byggstart. Vi har de flesta svaren och kan ge råd om lösningar.

Skilj på styrelsens val inför stambytet och medlemmarnas egna tillval!

Styrelsen fastställer vad föreningen väljer och bekostar.

Redan under projekteringsarbetet har styrelse och projektledning, i detalj, fastställt allt från stambytesmetod, tekniska lösningar, komponent- och materialval fram till olika inredningdetaljer. Detta för att få jämförbara anbud från de olika anbudsgivarna vid offertförfrågan.

Vissa förslag till andra teknik- och/eller materialval kan dock föreslås av entreprenören. Dessa beslut ska behandlas och beslutas innan entreprenadavtalet tecknas. Vid sådana beslut spelar projektledarens erfarenhet och kunskap en viktig roll.

Vid valet av vilka insatser som ska genomföras vid stambytet brukar intentionen vara att återställa badrum och kök till ungefär samma funktioner som före stambytet, men med en anpassning till dagens standard för att därmed uppnå bättre funktion och kvalitet. Projektledningens kunskaper om vad dagens marknad erbjuder är betydelsefull.

Följaktligen – redan vid byggstarten är alla beslut fattade som gäller vad föreningen ska bekosta i badrum och kök vid stambytet. Den enskilde borättshavaren har ingen möjlighet att – utan ersättning – påverka utförandet. Till exempel är alla val av kakel, sanitetsporslin, vvs-armatur, badrumsskåp, belysning och t o m handdukshängare redan gjorda.

Normalt erbjuds dock borättshavarna vissa kostnadsfria alternativ, såsom valet mellan ett begränsat antal kulörer på kakel och klinkers. Andra valmöjligheter brukar vara mellan installation av badkar och duschväggar samt mellan badkar med eller utan front.

Tillvalen – den boendes möjlighet till egen anpassning.

För att tillgodose de boendes egna önskemål om utförande och inredning utöver fastställd standard finns olika möjligheter till tillval i badrum och kök. Exempel kan vara annat kakel, extra eluttag, handdukstork, skåp, spotar i badrumstaket, blandare i köket m m.

Ett brukligt sätt är att styrelse, entreprenör och projektledning, i projekteringsskedet, upprättar en s k tillvalslista där ett antal möjliga tillval beskrivs och prissätts. Den boende beställer ur listan och betalar direkt till entreprenören. Ersätter tillvalet en standardprodukt betalar man för mellanskillnaden.

Dagens borättshavare har vanligtvis fler och mer differentierade önskemål om egen utrustning än vad tillvalslistan kan erbjuda. Det har därför etablerats en ny rutin där den boende på egen hand söker de produkter man vill ha, exempelvis på byggvaruhus eller internet.

Den boende lämnar då noggranna uppgifter om produkten (fabrikat/typ/mängd/l everantör mm) till entreprenören som sedan återkommer med en offert. Även här betalar man för mellanskillnaden om tillvalet ersätter en standardprodukt. Bra att veta är att offerten ofta påverkas av skillnader i arbetstid för montering av annan utrustning än standard, exempelvis kakel.

Tillvalsutställningen visar de boendes valmöjligheter.

För att på ett åskådligt sätt visa de boende hur de olika standardprodukterna ser ut är det vanligt att entreprenören bygger en utställning i ett tidigt skede. Vi rekommenderar att man bygger upp ett tillfälligt utställningsbadrum som inreds med standardprodukter såsom kakel, badkar/dusch, sanitetsporslin och armaturer.

Ibland förekommer önskemål om t ex utbyggnad av befintliga badrum eller andra ombyggnader Det är ofta möjligt och kan offereras separat av entreprenören till den boende. Men först bör förutsättningarna utredas av en oberoende byggexpert eller projektledare.

Föreningens godkännande till åtgärder skall alltid inhämtas. Det är heller inte alltid möjligt att genomföra önskade förändringar på grund av tekniska och installationsmässiga skäl. Här spelar projektledarens utlåtanden ofta en viktig roll.

Byggstarten – en förberedande process

När entreprenören slutfört sin egen detaljprojektering och tillsammans med styrelse och projektledare upprättat en tidplan för stambytet kan beslut om byggstarten fattas.

Innan det egentliga stambytet i husets lägenheter påbörjas pågår en längre tid av förberedelser, ibland närmare en månad. Vissa materialförråd upprättas, de tillfälliga dusch- och WC-utrymmena byggs och tillvalsutställningen iordningställs. Gemensamma utrymmen i källare och på vindar förbereds för stambytet.

En tid före stambytesstarten sker ”etableringen” som innebär byggnation och utplacering av bodar och containers på gatan, uppdragning av tillfälligt vatten och avlopp i trapphusen, skyddstäckning av portar, trapphus och hissar mm.

”Försynen” – ett bra underlag för det fortsatta arbetet.

Innan arbetena i lägenheterna kan påbörjas genomförs en ”försyn” där entreprenören tillsammans med projektledaren och en representant från styrelsen deltar. Vid besiktningen, som protokollförs, görs en bedömning av statusen på badrum, toa och kök för att få ett så bra underlag som möjligt för vidare planering. Ett ytterligare syfte med försynen är att dokumentera eventuella befintliga skador på golv och väggar.

Det är önskvärt att också borättshavaren är närvarande. Då finns de bästa förutsättningarna för den boende att föra fram frågor och önskemål som specifikt rör den egna lägenheten. En ”neutral” projektledare har då en viktig roll som diskussionspartner och rådgivare.

Stambytet i lägenheterna påbörjas

Som vi nämnt genomförs stambytet i en fastighet vanligtvis i etapper där man samtidigt renoverar alla badrum och kök som ligger ovanpå varandra i samma trappuppgång. Byggstart och beräknad tidsåtgång för varje etapp framgår av tidplanen. Tiden för en etapp kan variera från 6 till 10 veckor, beroende på t ex antalet lägenheter.

När informationsmötet inför en ny etapp hållits och de boende fått tid att göra de föreskrivna förberedelserna i sina lägenheter kan entreprenören gå in och påbörja arbetet. Vanligtvis börjar man med att skyddstäcka golv i hall och kök och övriga utsatta ytor och sätta upp ”plastslussar” i öppningar som vetter mot angränsande utrymmen och som saknar dörr.

Badrum och toaletter töms på all fast inredning, såsom badkar, WC, handfat, armaturer m m. Det som borättshavaren önskar få återmonterat efter stambytet, eller vill behålla, märks upp och magasineras.

Bomiljön den första veckan i varje etapp är tuffast.

Arbetet med att riva kakel och tätskikt i badrum och att bila upp badrumsgolv för ny rördragning påbörjas. Bilning och borrning i golv och väggar för att ersätta gamla stammar och tappvattenledningar pågår som intensivast under den första veckan. Bullernivåerna är mycket höga och dammspridningen omfattande.

Rivningsarbetena bedrivs normalt vardagar mellan kl 7 och 16 och under den tiden är det bäst att inte vistas hemma. Kraven på entreprenören att minimera alla olägenheter och vidta nödvändiga försiktighetsåtgärder är stora. Projektledaren följer och kontrollerar vanligtvis arbetet regelbundet.

Återuppbyggnaden – en fas med stora krav på yrkeskunnande

Så snart rivningsfasen är avslutad påbörjas arbetet med att resa nya avloppsstammar och dra nya tappvattenledningar. Väggar spacklas och golv gjuts igen och fallspacklas. Återuppbyggnaden av tätskikt i badrummen och sättning av kakel och klinkers sker efterhand som rummen blir tillgängliga. Inkoppling av nya rördragningar till köken utförs och elarbeten kan nu fulföljas.

I badrummen slutbehandlas och målas ytskikten, utvändiga vattenledningar monteras och nya el- och vvs-armaturer installeras. Slutligen färdigställs badrummen med WC, handfat, dusch/badkar, skåp och övrig inredning. I köken monteras oftast ny vvs-armatur m m.

Alla dessa hantverksuppgifter kräver stor yrkesskicklighet och noggrannhet vid stambytet. Det är också av största vikt att överenskommelserna i entreprenadavtalet hålls på varje punkt och att de branschregler och föreskrifter som gäller vid stambyten följs.

Föreningens målsättning är givetvis att få bästa möliga slutresultat när det gäller kvalitet, funktion och systemens livslängd. Under uppbyggnadsfasen kan därför närvaron och övervakningen av en kvalificerad projektledare vara avgörande.

När är stambytet färdigt?

Vartefter arbetena i lägenheterna blir klara sker stamvisa ”förbesiktningar”. Ett antal opartiska besiktningsmän med olika kompetenser kontrollerar då genomförda arbeten och protokollför de fel man observerar. Projektledaren följer besiktningen. Eventuella anmärkningar noteras och entreprenören ansvarar sedan för att felen avhjälps.

Då samtliga förbesiktningar är genomförda sker ”slutbesiktningen”, vilket innebär att tidigare besiktningsprotokoll och de åtgärder som vidtagits granskas. På grundval av slutbesiktningen fattas beslut om entreprenaden kan godkännas eller ej.

Först då entreprenaden är godkänd kan stambytet ses som färdigt och då startar garantitiden. Efter 5 år utförs en garantibesiktning, varefter entreprenören åtgärdar eventuella fel som uppstått under garantitiden. Vid garantibesiktningen bör projektledaren från stambytet delta.

Stambytet avslutas i och med ”avetableringen” då bodar, containers och allt annat som ställts upp i och runt fastigheten avförs.

Vilka övriga insatser kan vara fördelaktiga?

Under fliken ”Tilläggsarbeten” får du närmare information om övriga projekt som kan vara lämpliga att genomföra vid stambytet. Vanligast är att förnya elinstallationer och uppgradera fastighetens elsystem. Även planerade om- och tillbyggnader kan med fördel genomföras under stambytesperioden.

El- och byggprojekt ingår som en integrerad del i JKON AB:s verksamhet. Tag en tidig kontakt med oss för rådgivning och planering.

© JKON AB / 2020